看房地产买卖合同纠纷案件原告要求继续履行合同，被告如何胜诉

原告某电器公司与被告某装饰公司于2008年12月8日签署《上海市房地产买卖合同》，根据买卖合同的约定，被告某装饰公司将位于上海市***区****路****号D幢房屋转让给原告，转让价款为人民币868万元，原告分两期支付，合同签订时支付468万元，产权过户时支付余款400万元，双方约定应于2009年1月31日前办理产权过户手续。首期房款为人民币468万元，原告已于签订买卖合同前支付给被告。之后原告多次致函被告要求办理过户，而被告却一再拖延，在诉讼过程中原告对涉案房屋进行了财产保全，故诉请要求判令被告继续履行买卖合同，与原告办理涉案房屋的产权过户手续，并判令被告支付逾期违约金人民币781,200元（按房屋总价的日万分之五，自2009年2月1日起计算至诉讼之日2009年7月30日）。

被告在接到诉讼材料委托本律师代理此案，从现有的证据材料看法院必将依法支持原告的诉请，另外当事人告知本律师，其在原告诉讼前几天有将该房地产以高价出售给案外人某包装材料有限公司，若本案被法院判决继续履行合同，则将承担更高的违约金，另外由于当时不知道在办理过户时要缴纳高额的营业税及土地增值税，因此低价出售给原告，一直与原告进行协商要求原告承担部分税费，但原告始终不同意，由于目前公司资金紧张，又将该房高价出售给案外人某包装公司。

本律师在接受委托后随即告知当事人约案外人某包装公司与本所会谈，告知案外人某包装公司实情，并要求案外人配合协商解决，案外人经过本律师耐心的说服，同意与当事人签订房地产买卖合同补充条款，并约定争议解决办法，约定将本案争议交于某外省市的仲裁委员会进行仲裁。在当事人与案外人达成一致意见后，本律师于2009年8月29日向法院提出管辖权异议，法院于2009年9月25日裁定驳回管辖权异议，2009年9月30日本律师就管辖权异议裁定不服向一中院提起上诉，一中院于2009年10月20日裁定驳回上诉，维持原裁定，其实本案提管辖异议的目的很简单，就是为当事人与案外人的仲裁案件争取时间，在向法院提管辖权异议的同时，案外人于2009年8月20日依法向某仲裁委员会申请仲裁，要求当事人将涉案房屋过户至案外人名下，2009年10月19日某仲裁委员会依法作出裁决，裁决当事人将涉案房屋过户至案外人某包装公司名下，并支付相应的违约金。

2009年11月25日，法院依法公开开庭审理，本律师向法院提交涉案房屋仲裁裁决书等新的证据材料，证明本案涉案合同无实际履行的可能，因为涉案房屋已经裁决给案外人，并向上海市第一中级人民法院申请执行的事实及证据材料。

驳回原告某电器公司的诉讼请求。

案件受理费人民币11612.00元，财产保全费5000元，共计16612.00元，由原告负担。

根据《民事诉讼法》第三十四条 “下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；…”的规定，若本案律师指导案外人向法院提起诉讼要求继续履行合同，必将由同一人民法院进行审理，也将和前案向冲突，将达不到诉讼目的，通过约定仲裁裁决的方式，可以规避法院管辖，另外，外地仲裁委员会通常案件不是饱和，在双方争议不大的情况下，通常可以得到速裁。本案仲裁裁决如期达到目的。

根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本案当事人与案外人生效的仲裁裁决书，导致涉案房屋物权转让给案外人，致使原告与当事人的买卖合同无法继续履行这一实际情况，原告主张继续履行合同项下的违约金，自然也不能得到法院的支持。对于本案未解决的问题，原告可另行向被告主张解除合同及相应的违约责任。