因房产新政引发的房屋买卖合同纠纷案

【案情】买受人在出卖人尚未取得房屋两证的情形下与其签订了购房合同。但在去年房产调控初期，房产上涨的势头并未得到明显遏制，价格仍在上涨。出卖人此时有悔约意愿，故以开发商尚不能办证为由拖延领取两证，存在违约行为，买受人此时积极要求履行买卖合同，出卖人提出了约定之外的条件即让买受人签订补充协议额外承担了6500元的维修金，此后第6天出卖人就领取了两证。合同继续履行，但此时在履行合同过程中，遇上房产新政即银行取消了按揭贷款的利率优惠，导致买受人办理30年按揭贷款时每年要多支付利息12000多元，为此买受人起诉要求出卖人承担此项损失及相应违约金。

　　【点评】本案审理过程中，法官把握了几个原则：一、坚守诚实信用原则，倡导法治和公平理念。对遵守诚实信用原则的当事人，要坚决依法予以保护，支持其合法、合理的诉求；而对恶意毁约、不守诚信的当事人要坚决制裁。二、保护合同自由、促进市场交易。合同是当事人之间自行设立的法律，只要不违背国家法律法规的强制性规定，均应严格履行。法院在查明案情后认定合同在客观上能够继续履行的情形下，应当支持当事人要求继续履行合同的请求。三、灵活运用国家法律和房产新政，追求法律效果和社会效果的有机统一。房产新政不是国家法律，但客观上对合同的履行产生重大影响，因新政造成合同客观上无法履行的，视为不可归责于双方当事人的原因，此情形下可以判决解除合同，双方均不承担违约责任。根据以上原则，法官在二审中对双方当事人进行法律释明和说服劝导后，双方握手言和，达成协议，最终以出卖人支付少量补偿款后合同继续履行而调解结案。