已卖给第三人但未过户的房产可以被执行吗？

   案件：甲欠乙钱款，审理判决后，乙申请法院执行甲名下的一套房产。因该房屋正在被拆迁，乙申请执行该房屋的拆迁款。在执行过程中，案外人丙提出，该房屋甲于7年前已卖给丙，该房屋是丙的个人财产，乙不得执行该房屋的拆迁款。丙向法院提出执行异议申请后，法院裁定驳回，理由是该房屋未办理过户登记手续，不得对抗第三人，更不能对抗法院的司法行为。

于是，丙找到律师，委托提起诉讼，把乙作为被告，要求1、确认该房屋归丙所有，基于该房屋的拆迁利益归丙所有，2、停止对该房屋拆迁款的执行程序。

双方争议：

原告诉称：

1、丙早在7年前跟甲签订了《房产买卖协议》，并按照约定支付了全部房屋价款，随后甲向丙交付了房屋。自此，丙一家人一直居住在该房屋内，直至拆迁。

2、至于未能过户的原因是甲故意躲避造成的，丙从买房开始不断催促甲办理过户手续，甲最初以各种理由拖延，后甲消失，丙再也联系不上甲，导致无法办理过户。因此，未能过户的原因错不在丙。

3、该房屋是丙一家唯一一套住房，丙是老年人，从保护老年人权益的角度出发，法院也不得执行该房屋。

 被告（乙方）辩称：

1、根据物权法规定，不动产未经登记不能对抗第三人，房屋所有权人仍然是甲。

2、该房屋的水电使用量过少，实际上长期处于无人居住的状态。

3、签订房屋买卖合同至今的时间过长，丙完全可以提起诉讼要求过户，而丙未起诉，因此，未过户的原因丙有过错。

法院判决：

   1、基于该房屋的拆迁利益归丙所有，2、停止对该房屋拆迁款的执行，3、驳回确认所有权的诉讼请求。

律师分析：

   这起案件类型是平时较少遇到的，法律术语叫案外人提起的“执行异议之诉”。其中主要有三大法律问题：一、未办理过户手续，是否可以执行该房屋；二、丙是否可以提出要求确认其是该房屋所有权人。三、法院是否可以判决停止执行程序。

首先，本案最重要的核心问题，甲、丙未办理过户手续，乙是否可以执行。依据《物权法》规定，不动产物权的转让，法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说，该房屋的所有权转让在诉讼之前并未生效，甲仍然是房屋的所有权人。但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，未办理过户手续的错不在丙，因此，法院判决停止执行该房屋的拆迁款。

其次，丙提出要求确认是该房屋所有权人，由丙享有该房屋的拆迁利益，法院支持了拆迁利益由丙享有的诉讼请求，却驳回了确认所有权的诉讼请求。法院认为，房屋所有权仍登记在甲名下，丙不可以确权之诉代替产权登记。

虽然实际上保护了丙的利益，但笔者认为，这两项判决内容是自相矛盾的。该房屋的拆迁利益属于丙的前提是该房屋所有权属于丙。房屋所有权虽然需要登记生效，但也可由法院判决确认所有权。执行异议之诉的目的，在于案外人可以提出保护其实体权利的确权之诉，法院的这项判决让人匪夷所思。

       最后，笔者认为，法院也不应判决停止该房屋拆迁款的执行。我国民事诉讼法规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向人民法院提出书面异议。对于执行行为违反法律规定的情况，已经规定有程序上的救济手段，执行行为不属于法院的受理范围。那么，为什么笔者会提这个诉讼请求，如果法院支持了这个请求，对于丙来说，是非常直接的效果，丙心里的石头可以落地。