苏州房产律师 法院认定卖方未迁出户口属于交房违约

2008年2月上旬，王女士将名下的某号房屋，以105万元价格出售给刘先生。合同还约定：每逾期1日，应支付总房价千分之一的违约金。在售房补充条款中还记载：“双方应于交房当日至物业管理处办理物业更名手续；并于2008年12月31日前迁出该房屋原有全部户口；若违约，刘先生有权不支付房屋1万元尾款。”

　　买卖合同签订之后，刘先生于2008年3月19日取得该房屋的产权，双方办妥了房屋交接手续。3月22日，刘先生一家户籍迁入该房屋。2008年9月5日，王女士户籍迁出，但该房屋内仍留有王女士儿子、儿媳及孙子的户籍。刘先生因此拒绝支付房款尾款1万元。2009年8月中旬，刘先生将王女士诉至法院。

　　法庭上，王女士辩称对买卖房屋事实没有异议，但认为房屋买卖合同约定的违约金计算方式是指房屋交付，并不是户籍迁出。在王女士看来，其本人已经积极履行了合同义务将户籍迁出该房屋，却无力要求儿子一家的户籍迁出。虽然儿子一家的户籍没有迁出，但这对刘先生没有产生任何损失，且刘先生也扣除了房款的尾款1万元。最后，王女士表示，刘先生主张违约金计算标准太高，应该按照银行同期存款利息计算。

　　法院审理后认为，房屋买卖违约，不仅是指房屋的交付违约，还包含出售房屋内的户籍迁出清空违约。王女士提出无力要求儿子一家户籍迁出的抗辩理由不属于法定以及合同约定的免责理由，应承担违约责任。但刘先生所主张的计算标准过高，王女士请求予以调整，法院酌情调整为每日万分之五。