买房贷款法律风险知识15051526149

 风险一：贷款额度和审批时间的风险

由于自身信誉或者贷款政策的原因，购房贷款时，有可能发生以下问题：银行不批准贷款、审批的贷款达不到合同约定的金额、不能及时发放贷款。

应对之法：当买方的信誉或流水达不到额度要求时，房产中介往往会说可以“包装”。这个风险是非常大的，其实所谓的“包装”就是作假，虚构材料，除了违法外，一旦不能成功，还可能承担巨额的违约金。

解决办法有两个，一是预先了解贷款可能发生的情况，把自己可能产生的违约情形，在房屋买卖合同中予以规避；二是由于每个银行的政策宽松度不同，选择合适的银进行贷款。

对于贷款发放延迟的问题，其实是可以和贷款银行的负责人进行交涉，晓之以理动之以情，并告知自己可能因为贷款晚发放而违约等，一般银行是可以调整发放贷款时间的。

另外，规避上述风险，还可以通过合理地设计房屋买卖合同条款来实现。详见下文的解析。

风险二：房屋买卖合同条款约定的风险

对于房屋买卖来说，付款是买方的义务。因此，按约定完成贷款审批等是买方的义务，一般合同中均会约定，如果贷款不足需要在过户之前用现金补足。如果不能补足，不仅有可能要解除合同，还可能要承担违约金。

应对之法：针对以上风险，对于买方来说，最好的应对之法是：与卖家达成一致意见，确认如果由于贷款的原因导致的违约，买方可以不承担任何责任。但是，这样的约定，卖家一般都不会同意。

退而求其次，至少可以在合同中约定由于贷款政策的变化，而导致的贷款额度不足，双方均可以解除合同，而不承担任何责任。因为，即使买方的信用没有问题，贷款政策也是经常变化的。对于政策变化导致的贷款不足，在上海市的司法实践中，如果双方没有特别约定，买方一般仍然要承担责任。而设置政策变化免责条款，通常情况下，卖方都会同意的。

另外，还需注意的是，贷款发送时间要约定以银行实际发放为准，而最好不要约定具体的日期。因为，银行发放贷款的时间，也有可能因为多种原因而延迟，有时候甚至要半年才能实际发放贷款。

风险三：违约后如果不能妥善处理而承担法律责任的风险

应对之法：而一旦发生贷款不能足额贷出的时候，要仔细研究自己的房屋买卖合同，并请教专业人士。根据合同的约定，采取合理的方案，而不能放任或无所谓。