买卖未成年子女的二手房合同应有未成年子女签字

    法律咨询：陈先生两年前以12岁的女儿名义买了一套商品房。现在因公司经营需要需要资金，现在想把这套房子卖掉。但又不知是否能卖，于是向律师咨询

    购买的房产，产权登记为未成年人的姓名，按我国《民法通则》、《城市房地产管理法》、《物权法》等相关规定，一旦产权证办在未成年人名下，该未成年人即为该房产的当然所有者，父母虽然出资但不是房产的所有人。父母出资的行为一般界定为赠送的行为。未成年人的父母想出卖未成年子女名下的房产大多数分为以下几种情况：1）为了经营资本需要贷款，便动用未成年人的房屋进行抵押；2）因各种原因而负债累累需要偿债；3）因房价上涨想变卖房产获得利润等。

　　根据《民法通则》第18条“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产……侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。”我们可以看出，父母作为未成年子女的法定监护人为了让未成年子女获得利益，可以代子女购买房产不需子女单独授权，手续也比较简单，但无权随意处分未成年子女的房产，因为擅自处分了未成年人的房产，一般认为就不是为了“被监护人的利益”。

　　如何理解《民法通则》第18条中规定的“……除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”中提到的“为了被监护人的利益”？我国相关法律法规对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释，但根据法理通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，就属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。如果父母出于未成年子女健康成长或受教育等的需要，如子女上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用等，这时候父母可以处置未成年人的房产。除上述情况之外，父母不得以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。当然，父母拿未成年子女单独所有或共同所有的房产拿去抵押也是为被界定为不是为未成人的利益，而是为未成年人设定义务的，因为一旦抵押权人处分了抵押的房产会危害到未成年人的利益。

　　因此，在二手房交易过程中，如果房产证上有未成年人的名字，作为购买人应审慎，如果未成年人的父母作为出卖人确实是为了其未成年小孩的利益考虑的，且有相关的证据证明的，那以可以与其进行交易，否则，所签订的合同有可能面临无效的风险。